Eine berufliche Veränderung, Familienzuwachs, raus aufs Land oder rein in die Metropole: Gründe für einen Wohnungswechsel gibt es viele. Zu diesem Prozedere gehört eine ordentliche Kündigung. Wie sehen denn die Mieterrechte aus? Was für Fristen gibt es? Und kann eigentlich der Vermieter einfach so eine Wohnung kündigen? Fragen über Fragen.

Wenn der Mieter kündigt

Was gilt es beim Kündigen der Wohnung zu beachten? Im Regelfall tritt bei einem geplanten Auszug die Drei-Monats-Frist in Kraft: Zum Monatsende kann die alte Bude gekündigt werden. Dann gibt es die obligatorischen drei Monate Zeit, um auszuziehen.

Diese Kündigungsfrist der Wohnung gilt nicht bei einer geplanten Modernisierung des Vermieters oder einer Mieterhöhung. In diesen Fällen darf der Wohnungswechsel schon nach einem bis zwei Monaten erfolgen.

Wer früher raus möchte, kann dies mit einer Vereinbarung erreichen. Wenn der Vermieter Kulanz zeigt. Der Mieter könnte ihm einen Nachmieter vorweisen – dann ist die Sache meist schnell geregelt. Allerdings hat der Mieter keinen Anspruch auf diesen Pakt.

Der Zeitmietvertrag bietet Kündigungsschutz – und Ortsgebundenheit

Eine Ausnahme in Sachen Wohnung und Kündigungsrecht ist der Zeitmietvertrag: Das Einhalten der vereinbarten Mietdauer ist Pflicht – und zwar von beiden Seiten. Auch der Vermieter darf nicht kündigen, wenn das Kündigungsrecht im Vertrag ausgeschlossen ist.

Vorsicht geboten sei bei sogenannten Einliegerwohnungen. Wenn also der Vermieter als Einziger mit im Haus wohnt. Der Kündigungsschutz ist hier meist stark eingeschränkt. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollte das Recht zum Kündigen seitens des Vermieters für mindestens drei Jahre per Vertrag ausgeschlossen werden.

Fristloses Kündigungsschreiben muss eine Begründung aufweisen

In besonders prekären Lebenssituationen ist eine fristlose Kündigung möglich. Diese muss zwingend eine Begründung enthalten. Beispiele sind schwere Mängel in der Bude, sodass sie unnutzbar geworden ist. Ein Gesundheitsrisiko besteht. Oder das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter gestört wird. Was das bedeutet? Der Vermieter darf das Vertrauen des Mieters nicht missbrauchen. Er darf beispielsweise den Mieter in seiner Wohnung nicht beobachten oder seine Privatsphäre ausspionieren. Klingt gruselig, ist aber alles schon passiert.

In jedem Fall ist bei einem Auszug die Wohnung in schriftlicher Form zu kündigen. Ein formloser Brief ohne Angabe von Gründen reicht vollkommen aus. Das Schreiben muss alle Unterschriften der Mieter aufweisen und am dritten Tag des Monats per Post beim Vermieter ankommen. Ansonsten gilt die Frist erst ab dem Folgemonat.

Oh Gott, ich wurde gekündigt! Und jetzt?!

Der Brief des Grauens liegt tatsächlich auf dem Küchentisch: „Raus aus der Wohnung!“ heißt es da. Warum? Wieso? Weshalb? Panik! Der Vermieter muss unbedingt den Kündigungsgrund angeben. Ernsthafte Gründe wären zum Einen Eigenbedarf, zum Anderen der Abriss des Hauses inklusive Neubau. Gekündigt werden darf auch, wenn der Wohnende seine Miete wiederholt zu spät oder gar nicht bezahlt.

Du schreibst gerade dein Examen? Der Vermieter darf nicht kündigen

Die Kündigung des Wohnverhältnisses muss schriftlich erfolgen und an alle betreffenden Mieter adressiert sein. Widerspruch einzulegen, ist möglich und des Mieters gutes Recht, wenn das Schreiben inkorrekt verfasst wurde. Oder Härtefälle vorliegen. Diese können Krankheit, Schwangerschaft oder ein bevorstehendes Examen sein.

Wie sieht es mit den Fristen aus? Bei einer ordnungsgemäßen Kündigung orientiert sich die Frist nach der Dauer des Mietverhältnisses. Bei fünf Jahren Wohnungsnutzung bleiben dem Mieter drei Monate, um auszuziehen. Bei bis zu acht Jahren Miete sind es sechs Monate und ab neun Jahren hat der Mieter neun Monate Zeit, seine Sachen zu packen.

Falls die Bude in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll (absolute kapitalistische Frechheit!) findet sich der Betroffene in einem speziellen Mieterschutz wieder. Der Eigentümer darf frühestens nach drei Jahren kündigen.

Fristlos gekündigt: Was sind die Gründe?

Natürlich sind auch außerordentliche Kündigungen seitens des Vermieters möglich: Zum Beispiel, wenn der Mieter zwei Monate seine Miete nicht zahlt. Hier darf derjenige ohne Abmahnung aus seiner Wohnung geworfen werden. Wenn der Mieter die Ruhe seines Nachbarn wiederholt und regelmäßig stört, beispielsweise durch nächtliche, laute Musik muss zuerst eine Abmahnung erfolgen. Bei Ignoranz kann das Verhalten zu einer fristlosen Kündigung der Wohnung führen.

Die Wohnung zu wechseln, ist gerade in einer Stadt wie Hamburg kein Spaß. Eine einfache Regel, um Ärger zu vermeiden? Immer schön artig bleiben in den eigenen vier Wänden! Und falls es doch zu einem Umzug kommen sollte, frag doch einfach uns. 🙂